Порядок проведения сделок

От принятия решения о покупке или продаже квартиры до радостного новоселья или получения денег путь нелегок и долог. Пройти его с меньшими затратами времени, нервов и денег, оптимально реализовать намеченное поможет профессиональный риэлтор.

Первый этап любой сделки – принятие решения и формулировка цели. Необходимо оценить, насколько возможности совпадают с потребностями. Из десятков критериев выбора дома, квартиры или комнаты надо выделить наиболее важные в данном случае и приготовиться к компромиссу по остальным. Уже на этом этапе не помешает помощь специалиста.

Итак, начинается второй этап – предварительный. Продавцу, кроме желания продать свое имущество, необходимо иметь на него правоустанавливающие документы (а покупателю – знать перечень документов). Наличие этих документов позволяет установить принципиальную возможность проведения сделки. Сбор этих и других необходимых для отчуждения жилплощади документов продавец может поручить своему агенту, оформив соответствующую доверенность.

Продавцу также нужно заручиться согласием на проведение сделки всех сособственников, если таковые имеются. В свою очередь покупатель должен определиться с источниками финансирования запланированной сделки: будут ли это собственные деньги или кредитные средства.

Обратиться в агентство недвижимости логично уже на начальной стадии сделки, причем как продавцу, так и покупателю жилья.

Продавцы жилплощади действительно применяют на практике эту рекомендацию. Приобретатели же из соображений экономии предпочитают идти «от объекта», полагаясь на агента, представляющего интересы их партнера по предстоящей сделке. Однако интересы продавца и его агента могут не совпадать с интересами покупателя.

Факт наличия

Третий этап сделки наступает, когда продавец и покупатель находят друг друга и обо всем договариваются. Но устного соглашения между ними в этом случае уже мало.

Гарантией серьезности намерений обеих сторон служит внесение аванса – некоторой денежной суммы, являющейся предоплатой за приобретаемый объект. Передачу аванса и другие важнейшие договоренности по предстоящей сделке следует письменно зафиксировать в предварительном договоре купли-продажи. В таком документе прописаны обязательства продавца и покупателя, он является подтверждением намерений сторон.

Затем продавец (агент продавца) готовит полный пакет документов для оформления купли-продажи. Документы на квартиру проверяет представитель покупателя, прежде всего – права собственника на недвижимое имущество. Специалисты выясняют, нет ли сведений о ранее наложенных на недвижимость запрещениях, арестах или обременениях, о соблюдении прав проживающих при приватизации, при вступлении в права наследования и пр. При самом горячем желании риэлторская фирма не всегда может проверить юридическую чистоту прав владельца на квартиру – множество сведений из паспортных служб, различных диспансеров и пр. относится к категории закрытой информации. Поэтому в сложных случаях целесообразно подключать страховую компанию – чтобы застраховать титул (право собственности) нового владельца от риска утраты данного права.

Вопрос наличности

Четвертый этап сделки наступает, когда все документы готовы и составляется договор отчуждения. По соглашению сторон договор может быть заверен у нотариуса или заключен в простой письменной форме. От решения продавца и покупателя также зависит, какая стоимость сделки будет обозначена в договоре – рыночная стоимость объекта, данные оценки БТИ или другая сумма (например, чуть менее одного миллиона рублей). В зависимости от внесенной в договор стоимости жилья рассчитывается налог для продавца.

Важнейшим моментом в проведении любой сделки с недвижимостью является порядок расчетов между сторонами, обеспечивающий соответствующие гарантии для каждого ее участника. Наиболее распространенная форма – расчеты через банковскую ячейку. Возможно перечисление всей суммы на счет продавца или расчет аккредитивами. Условия передачи покупателем денег продавцу недвижимого имущества должны быть внесены в специальный раздел договора куплипродажи. Обычно сумму в полном объеме продавец получает лишь после передачи квартиры и снятия с регистрации всех жильцов, не имеющих отношения к новому владельцу.

Пятый этап – государственная регистрация, с момента которой возникает право собственности на квартиру. Подтверждением этого права будет свидетельство о собственности, выданное Управленим Федеральной регистрационной службы по СПб и ЛО. Процедура регистрации прав на недвижимость требует точности. Любые несовпадения данных, указанных в предоставляемых на регистрацию документах, по сравнению с данными, отраженными в свидетельстве о праве собственности, должны быть устранены.

На финальном этапе сделки продавец получает деньги, а покупатель становится собственником недвижимости. Продавец обязан выдать покупателю расписку о получении от него денег и передать ему недвижимое имущество. Передача недвижимости фиксируется документально – составляется акт приема-передачи. В зависимости от обстоятельств проведения сделки, передача жилья может происходить и сразу после подписания договора купли-продажи, и в период проведения процедуры госрегистрации, и после получения покупателем свидетельства о праве собственности.

• < Назад
• Вперёд >