Перевод помещений в нежилой фонд

  Перевод жилого помещения в нежилое помещение является коммерчески выгодным, поскольку доход от сдачи в аренду или продажи помещения под магазин или офис гораздо больше, чем доход от тех же сделок с жилым помещением. В то же время перевод жилой квартиры в нежилой фонд процесс достаточно дорогостоящий и длительный. Поэтому многие предприниматели задаются вопросом: нельзя ли предполагаемый офис “без перевода” разместить в приобретенной квартире? В связи с этим нужно знать, что в соответствии с п. 3 ст. 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Ранее порядок перевода жилых помещений в состав нежилого фонда по инициативе собственника регулировался нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления. То есть законодательной основой для осуществления перевода было законодательство региона по данному вопросу.
В настоящее время требования и основания для перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое установлены гл. 3  ЖК РФ.
Можно выделить следующие основания для изменения функционального назначения помещения:

1. исключение из жилищного фонда домов и помещений, непригодных для проживания граждан;
2. признание целесообразности изменения функционального назначения переводимых помещений по инициативе собственника.

В ст. 22 ЖК РФ приведен перечень условий, при наличии которых не допускается перевод жилого помещения в нежилое. Исходя из них, можно говорить о следующих требованиях, которые должны быть соблюдены при указанном переводе:

1. в помещение, переводимое из разряда жилых в категорию нежилых, должен быть доступ без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Или предусмотрен иной вариант – должна иметься техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
2. переводимое помещение не должно быть частью жилого помещения, не должно использоваться собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания. Таким образом, в данном помещении не должны быть зарегистрированы и не должны проживать физические лица. Кроме того, по смыслу данной статьи необходимо указать на тот факт, что не может допускаться перевод пригодных для проживания жилых помещений в нежилые, если в результате такого перевода собственник жилого помещения и (или) члены его семьи становятся нуждающимися в получении жилья или улучшении жилищных условий;
3. право собственности на переводимое помещение не должно быть обременено правами третьих лиц (не должен быть заключен договор аренды, оно не должно быть предметом залога и т.д.);
4. перевод жилых помещений в нежилые в многоквартирном доме допускается на первом этаже или на более высоких этажах здания, если одновременно переводятся в нежилой фонд или являются нежилыми помещения, расположенные на этажах здания непосредственно под переводимыми. При этом обязательно устройство отдельного входа в нежилой фонд здания и обеспечение отсутствия доступа в жилой фонд здания посетителям и посторонним лицам.

Разобраться во всем этом, часто под силу только специалистам, потому что, государственные структуры часто не знают своих полномочий и получение элементарных справок затягивает процесс перевода на долгое время, а у граждан складывается впечатление, что это и вовсе не разрешимо, юристы компании помогут разобраться Вам с этим вопросом, соберут необходимые документы и оформят перевод в соответствии с нормами действующего законодательства.

• < Назад