Легализация самовольной постройки: возможные способы

Опубликовано: 08 апреля 2022

Обновлено: 17 апреля 2024

Споры о самовольных постройках возникают в разных регионах России и часто обнаруживаются уже при оформлении прав, продаже объекта или подключении коммуникаций. Но если в крупных городах контролирующие органы часто отслеживают их возведение уже на стадии фундамента, то в отдаленных населенных пунктах собственники обычно сталкиваются с проблемами позднее. Например, когда пытаются подвести коммуникации к объектам или продать их.

Порядок легализации и сноса незаконно возведенных построек регламентирует Федеральный закон № 339-ФЗ, вступивший в силу в 2018 году. Практически это важно потому, что он значительно упростил процедуру и сделал ее более прозрачной. Но собственнику все равно иногда требуется помощь юриста по строительству и представление интересов в органах местной власти. Практически это важно потому, что хотя бы потому что ошибки на начальной стадии могут привести к отказу в оформлении здания.

Какие объекты признают самовольной постройкой

Под самостроем обычно понимают объект, возведенная без разрешения или в обход процедур согласования, а также нарушающая порядок пользования земельным участком и не удовлетворяющая требованиям безопасной эксплуатации объекта.

Но если раньше самостроем признавали любые самовольно возведенные здания, то теперь термин относится только к постройкам, которые появились без разрешений и в обход уже действовавших ограничений. Практически это важно потому, что а это значит, что собственника не всегда можно обязать сносить их за свой счет. Также с учетом положенийо ст. 222 ГК к самовольным постройкам не относятся объекты, владелец которых не мог знать об ограничениях в момент начала строительства.

Для оценки статуса объекта важно, какие ограничения действовали именно на дату начала строительства. Если соответствующего запрета тогда не существовало, его последующее введение само по себе не превращает ранее возведенный объект в самострой.

Можно ли оформить право собственности на самострой

Относительно права собственности на самовольно возведенные объекты базовый подход сохранился – его нельзя оформить по стандартной схеме. Практически это важно потому, что даже если здания находятся на участке, который принадлежит заявителю. Дополнительно стоит учитывать: он не сможет обратиться в Росреестр и оформить право собственности. Поэтому распорядиться такими постройками тоже не удастся – их нельзя продавать, дарить, наследовать.

Когда возникает риск сноса самовольной постройки

До вступления в силу Федерального закона № 339-ФЗ самовольные постройки почти всегда сносили без разбирательств. Практически это важно потому, что в суд подавали собственники участков и фактические владельцы зданий. Они, обычно проигрывали. За этим следовала выдача постановления о сносе самовольно возведенного объекта.

Сейчас ситуация другая. Практически это важно потому, что иногда самострой по-прежнему сносят по решению местных властей, но в большинстве случаев решение об этом принимает суд. Дополнительно стоит учитывать: в ходе разбирательств фактический собственник может отстоять самовольную постройку. Если суд встанет на его сторону, то объект предстоит привести в соответствие с требованиями застройки – например, уменьшить этажность или изменить планировку.

Когда решение о сносе может принять муниципалитет

С учетом положений п.4 ст.222 ГК РФ местные власти могут реагировать на самовольное строительство в двух случаях:

• До начала строительства отсутствовало требуемое право на земельный участок.
• Разрешенное использование земли либо установленные ограничения исключают строительство объекта такого типа.

Альтернативой сносу иногда становится требование привести объект в соответствие с градостроительными и иными обязательными нормами. Возможность такого варианта зависит от характеристик постройки и позиции муниципалитета, поэтому документы и основания стоит оценить заранее.

Сроки исполнения решения о сносе или реконструкции

Срок зависит от вида самовольно возведенного здания – он прописывается в постановлениях органов власти или указывается в решении суда. Практически это важно потому, что в течение этого периода владелец участка должен разобраться с постройкой сам. Дополнительно стоит учитывать: в противном случае ее снесут муниципальные службы, а «собственнику» выставят счет. Максимальный срок исполнения решения суда или постановления местных властей – 1 год.

Если когда самовольную постройку нужно не сносить, а приводить в соответствие с действующими нормами, времени могут дать больше. Практически это важно потому, что в зависимости от вида объекта срок может составить от 6 месяцев до 3 лет.

Когда закон ограничивает возможность сноса

Если с жилыми домами не допускается снос оформленных в собственность самовольных построек, которые отвечают следующим требованиям:

• земля относится к ИЖС либо к садовому участку, где разрешено размещение жилого дома;
• право на земельный участок подтверждено документами;
• характеристики объекта соответствуют обязательным требованиям;
• государственная регистрация права состоялась до 1 сентября 2018 года.

Сносить нельзя не только самовольно возведенные, но и купленные до сентября 2018 года жилые дома, которые не соответствуют каким-либо другим требованиям – например, нормативам по удаленности от коммуникаций, автодорог или природоохранных зон.

Если жилой дом самовольно возведен с нарушением определенных требований, но он находится на участке категории ИЖС, его параметры ничего не нарушают, а земля при этом оформлена в собственность и у владельца есть все документы, то снос таких построек не допускается.

Когда спор о самострое может затронуть земельный участок

Если доказан факт самовольного строительства и выдано предписание о сносе, а собственник игнорирует данное требование, то участок, на котором находится объект, могут отобрать. Практически это важно потому, что другие причины изъятия – использование земли не по назначению или создание угрозы окружающей среде.

Одновременно раньше землю могли изъять только из-за использования не по назначению или из-за ее заброшенного состояния. Например, когда участок выдавали для сельскохозяйственных нужд, а он зарастал бурьяном. Дополнительно стоит учитывать: с 2018 года землю могут изъять и из-за самовольной постройки, которую собственник отказывается сносить.

Риски эксплуатации неузаконенной постройки

В худшем случае самовольно возведенные объекты обяжут снести. Но КоАП также предусматривает штрафные санкции за самострой. Дополнительно стоит учитывать: они накладываются даже на тех, кто хочет узаконить объекты в предусмотренном законом порядке.

Размер административного штрафа зависит от статуса нарушителя; в исходной редакции статьи приведены следующие пределы:

• физлицам – до 5 тыс. руб.;
• для ИП и должностных лиц — до 50 тыс. руб.;
• юридическим лицам – до 1 млн руб.

Уплата штрафа за самовольно возведенный объект не отменяет постановление о сносе и не дает никаких отсрочек. Если суд или местные власти решили, что построек на участке быть не должно и нормам они не соответствуют, придется расстаться и с деньгами, и с самим объектом. Дополнительно стоит учитывать: конечно, если вы не докажете правомерность своих действий.

Основные способы легализации самовольной постройки

В зависимости от обстоятельств вопрос легализации решают по одному из трех основных сценариев:

• Оформить необходимую разрешительную документацию, если это допустимо для конкретного объекта.
• Добиться рассмотрения вопроса уполномоченной градостроительно-земельной комиссией.
• Установить право собственности через суд с учетом положений положениями ст. 222 ГК РФ.

Также можно оспорить факт признания объекта самовольно возведенным через суд. Практически это важно потому, что для этого придется доказать, что он не обладает признаками самостроя.

Кто вправе заниматься легализацией объекта

Самовольная постройка может быть узаконена только владельцем участка, на котором она находится. Исключение – муниципальные земли. Дополнительно стоит учитывать: на практике это означает: если вы возвели объект на участке, который принадлежит городу, и в ходе строительства не нарушили никаких норм, то легализация этого объекта возможна. А вот при значительных нарушениях – нет.

Кто решает вопрос о сносе или приведении объекта в соответствие

Местные власти или суд. Практически это важно потому, что большинство решений по самовольно возведенным объектам принимается именно муниципалитетами. Дополнительно стоит учитывать: впрочем, ничто не мешает фактическому собственнику подать в суд и защитить свою позицию законными способами в споре с местными властями. Другое дело, что сделать это без своевременной юридической помощи существенно сложнее.

Какие документы готовят для легализации

Если мы говорим о легализации объекта самовольного строительства через получение официального разрешения, нужны следующие документы:

• ГПЗУ и технические условия для подключения необходимых коммуникаций;
• акт обследования участка, подготовленный проектной организацией;
• проект;
• заключение, оформленное по результатам экспертизы проектной документации.

Когда работы затрагивают фасады иных зданий, к основному пакету может потребоваться архитектурно-градостроительное решение.

Куда подавать документы

Разрешение выдает региональный Строительный надзор после ознакомления с комплектом документов. Практически это важно потому, что документ будет предоставлен только в случае, если вы передадите все нужное и не допустите ошибок.

Когда возможно упрощенное оформление

Легализовать самовольные постройки по-прежнему можно и по «дачной амнистии». Но только если речь идет о жилых и надворных строениях на участках для садоводства, для личного подсобного хозяйства и ИЖС в границах населенного пункта. Дополнительно стоит учитывать: для оформления нужно собрать документы, подтверждающие право собственности на самовольно возведенное строение и направить их в Росреестр в сопровождении технического плана объекта.

Что делать, если разрешение на строительство не оформлялось

Если с самовольно возведенными зданиями также возможна легализация через муниципальную комиссию по самостроям. Альтернативный вариант – обращение в суд. Но будьте готовы к тому, что даже если постройка будет легализована, вам все равно придется заплатить штраф.

Судебное согласование

через суд можно оспорить решение местных властей или узаконить самовольные постройки по собственной инициативе.

Для этого нужно подготовить пакет документов, который включает в себя:

• заявление;
• выписку ЕГРН либо другой документ, подтверждающий право на землю;
• ГПЗУ;
• заключение экспертизы о соответствии объекта применимым требованиям;
• квитанцию об уплате госпошлины.

Если в результате разбирательств объект узаконят, то вы сможете подать решение суда в Росреестр. После этого постройка де-факто будет легализована. Дополнительно стоит учитывать: тот факт, что она была возведена самовольно, в свидетельстве о праве собственности указан не будет.

Что делать в случае отказа

Отказ уполномоченного органа в легализации можно обжаловать, если для этого есть правовые основания. Если же пакет вернули из-за ошибок или отсутствующих документов, сначала целесообразно устранить замечания, проверить актуальность справок и заключений и только затем подавать документы повторно.

Частые вопросы о легализации самовольных построек

ООО "77УРИСТ.РУ" помогает провести оформление самовольно возведенных объектов. Это касается как жилых домов, так и нежилых построек. Дополнительно стоит учитывать: опыт помогает нам добиваться позитивного исхода даже в самых сложных ситуациях. Мы собрали самые распространенные вопросы клиентов о процедуре легализации самостроя и попросили наших юристов дать на них краткие ответы.

Что признается самостроем?

Статьей 222 ГК РФ самовольно возведенные объекты определяются в качестве зданий, которые находятся на чужом участке или на земле, где запрещено строительство, а также возводятся без необходимых разрешений или с нарушением действующих норм.

Что делать, если объект возвел не собственник земли?

Да, например, если речь идет о постройках на муниципальной земле. Но только если самовольное строительство велось без нарушений. Дополнительно стоит учитывать: в договоре на использование участка при этом не должно быть соответствующих ограничений.

Как меняется ситуация при смене собственника участка

При таких обстоятельствах собственник должен возместить расходы на строительство за вычетом суммы, которую он потратил на оформление самовольно возведенного объекта.

Исключает ли право собственности на землю требование о сносе?

Только если объект создает опасность для жизни и здоровья людей. Практически это важно потому, что в прочих случаях незаконное строительство может быть установлено только решением суда.

Можно ли легализовать дом при нарушении обязательных отступов?

Да. Практически это важно потому, что можно оформить прирезку, перераспределить участки, зафиксировать новые границы участка – вариантов несколько, но у каждого есть свои нюансы. Дополнительно стоит учитывать: рекомендуем предварительно проконсультироваться с юристом, чтобы найти правильное решение.

Когда отсутствуют основания считать объект самовольной постройкой?

При квалификации объекта учитывают ограничения, существовавшие на момент начала строительства, а также возможность собственника знать о них. При отсутствии соответствующих условий признаки самовольной постройки могут отсутствовать.

Для каких объектов требуется разрешение на строительство?

С учетом положенийо ст. Практически это важно потому, что 51 ГрК РФ разрешение на строительство нужно оформлять при возведении некоторых капитальных зданий. В частности, домов с числом этажей от трех и более. Но иногда документ нужно получать даже на строительство бани. В законе сложные и неоднозначные формулировки, поэтому перед началом работ рекомендуем проконсультироваться с юристом.

Нужно ли согласовывать пристрой к дому?

Да. Практически это важно потому, что равно как и строительство дома без разрешения, несогласованная пристройка может привести к крупному штрафу. Дополнительно стоит учитывать: в дальнейшем незарегистрированные объекты могут обязать снести.